用益物权论

？理论创新维度：以个人自由、经济效率等四重功能为纲，重构用益物权理论框架，打破传统私法认知边界，带来全新学术视角。
？跨学科融合：巧妙串联法学、经济学、政治学理论，从诺思制度经济学到社会契约论，多维度解析物权制度的深层逻辑。
？历史纵深视角：追溯罗马法所有权演进，贯通传统中国地权秩序，结合当代民法典实践，呈现物权制度的古今嬗变。
？实践应用导向：聚焦土地承包、居住权等现实议题，将抽象理论转化为可操作的制度分析，助力解决司法与社会治理难题。
？体系化研究：从微观权利规则到宏观国家规制，构建完整的物权功能分析体系，为法学研究与制度完善提供系统指引。

本书主要探讨了用益物权制度的理论基础、功能定位和实践应用。从物权法的四重功能面向——个人自由、经济效率、社会关联和国家规制出发，系统分析了用益物权的制度价值和现实意义。

本书阐述了用益物权作为所有权分离的重要形式，既体现了财产权是“自由之定在”的个人自由面向，也反映了通过权能分离提升经济效率的功能。同时，用益物权具有显著的社会关联性，尤其体现在居住权等特殊类型中，通过对所有权的限制实现“人人自由而以他人之自由为界”的理念。在国家规制层面，用益物权制度往往被用作实现特定政策目标的工具，特别是在土地制度中发挥着重要作用。书中既考察了罗马法以来用益物权的历史演进，又结合我国实际探讨了集体土地使用权、宅基地使用权等具体问题。通过将传统民法理论与现代制度经济学相结合，揭示了“权利是权力的晚礼服”背后的制度实质，为理解和完善用益物权制度提供了新的思路。

汪洋，1983年出生，安徽徽州人，清华大学长聘副教授、博士生导师，教育部青年长江学者。受聘最高人民检察院“法学名师进检察”授课专家、北京市人民政府立法工作法律专家委员会委员。在多个中国法学会下属二级学会及北京市法学会直属研究会中担任副秘书长、常务理事等职务。在核心期刊发表论文50余篇，荣获最高人民法院全国优秀应用法学论文成果奖、中国法学会董必武青年研究成果奖、人大复印资料重要转载来源作者、中国法学会民法学研究会佟柔青年优秀研究成果奖，中国法学会婚姻法学研究会优秀科研成果一等奖等荣誉。担任清华大学实践教学专家、理律杯全国高校模拟法庭竞赛负责人，获评清华大学良师益友、教师林枫奖、仲英青年学者。深度参与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（二）》的制定研讨，协助民政部、自然资源部、文化和旅游部、国务院妇女儿童工作委员会办公室等起草修改多部规范性文件。

绪论物权法的四重功能面向001

第一卷用益物权的体系生成与法系比较

第一章罗马法上所有权概念的类型与内涵023

一、罗马早期的所有权概念：支配权（mancipium）023

二、古典法中的所有权概念：dominium与proprietas030

三、古典法与帝政时期所有权的多种类型与统一038

四、罗马法所有权概念对两大法系的影响045

五、总结054

第二章大陆法系用益物权框架的生成与表达057

一、物权规范体系的历史基础：时间维度与社会维度057

二、“贵族—平民”体制与“所有权—占有”框架060

三、公地多元利用与规制：债权模式066

四、“所有权—他物权”体系的成型与水平分割的趋向072

五、物权规范的教义功能、社会结构形成功能与规制

功能079

六、结论084

第三章传统中国地权管业秩序的理论构造086

一、传统中国地权秩序的二元结构088

二、民间地权秩序中的管业层级与交易形态091

三、民间地权秩序的统一理论框架103

四、二元地权秩序与地权分化的成因和功用111

五、两大法系财产权的观念和结构：与明清时期地权秩序

的比较116

六、余论：明清地权秩序对我国农地“三权分置”改革的

有益启示123

第二卷城市土地及房产的利用与归属

第四章土地空间利用的理论框架与实践运用131

一、重构土地空间开发利用的权利体系131

二、空间建设用地使用权：独占利用模式136

三、空间相邻关系：法定无偿的利用协调模式142

四、空间役权与公共役权：有偿、非独占的利用模式145

五、“卡－梅框架”下空间役权、公共役权与相邻关系的

体系再造151

六、结论157

第五章公共役权在我国土地空间开发中的运用161

一、引言161

二、空间役权的制度优势163

三、公共役权的理论基础与制度设计165

四、我国公共役权运用的实践经验171

五、结语178

第六章婚姻关系中房产归属与份额的理论重构179

一、问题现状与成因179

二、价值立场：国家治理视角下的婚姻、人口与住房问题183

三、父母为子女购房出资的性质与归属185

四、房屋产权登记与婚姻内部房产归属脱钩194

五、婚姻关系内部房产的归属与份额201

六、离婚时房产归属及补偿数额计算205

七、结论209

第三卷农村土地的制度变革与规范重塑

第七章集体土地所有权的三重功能属性213

一、导言213

二、氏族集体土地的历史图景215

三、集体土地所有权的三重功能属性221

四、结论235

第八章集体建设用地使用权的再体系化237

一、集体建设用地的法源与政策沿革238

二、集体建设用地的基本类型241

三、集体经营性建设用地入市的制度构造246

四、入市与征收的体系分工及利益协调253

五、“三权分置”视野下宅基地向集体建设用地的转化261

六、结论264

第九章土地承包经营权继承的规范阐释与政策考量267

一、导言267

二、土地承包经营权继承问题的法规范体系269

三、土地承包经营权继承问题的法构造阐释279

四、土地承包经营权继承问题的法政策考量292

五、结论307

第十章宅基地使用权继承的制度重构309

一、问题现状：法源缺失与裁判分歧309

二、问题根源：作为生存保障工具的价值预设应否维持314

三、制度重构：将宅基地纳入集体建设用地的类型框架322

四、结论328

第四卷居住权的历史演进与中国实践

第十一章从用益权到居住权：罗马法人役权流变史333

一、基于现代民法视角对罗马人役权体系的重构333

二、用益权的社会功能与体系定位336

三、用益权的基本构造340

四、使用权与用益权的边界：从质到量的转变348

五、居住权的诞生：从权能到权利351

六、结论：罗马法人役权流变史对民法典编纂的启示355

第十二章民法典中的意定居住权与居住权合同358

一、居住权的功能定位与规范类型358

二、意定居住权关系的三个层次及其登记361

三、意定居住权作为用益物权的基本构造366

四、居住权合同对租赁合同的类推适用377

五、结论与评价388

第十三章遗嘱方式设立居住权的规范构造391

一、遗嘱方式设立居住权的历史源流与体系定位392

二、通过死因行为设立居住权的具体方式400

三、遗嘱方式设立居住权的物权变动与居住权登记407

四、结论416

后记清华园里的第一个十年419