房地产法入门笔记

《房地产法入门笔记》是按照房地产法这门课程的教学要求而编写的，阐述了房地产法的基本概念、基础知识与基本制度，主要内容涉及房地产法概述、房地产权属及不动产登记、房地产开发用地、国有土地上房屋征收与补偿、房地产开发、房地产交易、房地产金融和税费、房地产与环境法律、住房保障、物业管理与服务、房地产司法等法律制度。本书的受众对象主要为法学或非法学背景的高校本科生、高职高专在读学生，也可供房地产实务人员参阅。《房地产法入门笔记》的特点：其一，阐述简练，概念规范，要点突出，条理清晰，法理严谨，行文流畅，表意准确，避免晦涩的文句表达；其二，争议点采通说，较少涉及本学科有争议的理论问题；其三，体系完整，包括房地产法课程教学的基本内容，知识点全面，内容全新，并保持适度的内容前瞻性，例如，对共有产权房、公共租赁住房、房地产税、集体土地制度改革等问题都有简要的介绍；其四，在案例使用上，仅选编“小案例”来阐释相关的房地产法律制度，并作简要评析，以释明正文知识点，不作延伸阐述，不采用复杂的或者综合性的“大案例”；其五，本教材以知识点为核心，设置不同栏目，如“教学目标”“推荐资料”“相关法条”“延伸阅读”等，以四类星级对“知识点”进行标记，并择要提示历年司法考试出题点等，栏目为教学内容服务。

谭柏平，湖南省耒阳市人，法学博士，北京工业大学文法学部法律系副教授。毕业于中国人民大学法学院，台湾地区地区政治大学法学院访问学者，爱尔兰都柏林大学法学院访问学者。兼任优选人民法院环境资源司法理论研究基地研究员，北京市法学会生态法治研究会副会长，北京市法学会环境资源法学研究会秘书长，北京市东泽律师事务所律师。主要研究方向：环境法、经济法。主要学术成果：《海洋资源保护法律制度研究》（专著）、《中国能源法学》（合著）、《环境法（第五版）》等，撰写了四十余篇学术论文在《政治与法律》《法学杂志》《Natural Resources Forum》《社会科学研究》《北京师范大学学报》（社科版）等刊物上发表。

目录章房地产法概述节房地产与房地产业第二节房地产法的概念、特征和基本原则第三节房地产立法第二章房地产权属制度节房地产权利与权属第二节土地权属制度第三节房屋权属制度第四节建筑物区分所有权与房屋共有第五节房地产相邻关系与地役权制度第三章房地产权属登记制度 节房地产权属登记制度概述第二节不动产登记的权利范围与登记类型第三节不动产登记的程序第四章房地产开发用地 节房地产开发用地概述第二节建设用地使用权出让法律制度第三节建设用地使用权划拨法律制度第四节国有土地使用权转让制度第五节国有土地租赁制度第五章国有土地上房屋征收与补偿法律制度 节国家征收制度与集体土地征用制度第二节国有土地上房屋征收的法律规定第三节国有土地上房屋征收的补偿标准第四节国有土地上房屋征收纠纷的处理及法律责任第六章房地产开发法律制度节房地产开发概述第二节房地产开发的规划管理与开发企业第三节建设工程项目的招投标制度第四节建筑工程的施工管理和监理制度第七章房地产交易法律制度节房地产交易概述第二节房地产转让制度第三节商品房预售制度第四节房屋租赁制度第五节房地产评估制度第六节房地产中介服务制度第八章 房地产金融和税费法律制度节房地产金融与税费制度概述第二节房地产按揭制度第三节房地产抵押制度第四节房地产税收制度第五节房地产收费制度第九章房地产与环境法律制度节房地产开发运营中的环境问题第二节房地产环境法律制度第十章住房保障法律制度 节住房保障法第二节住房公积金制度第三节廉租住房制度第四节经济适用住房制度第五节公共租赁住房制度第六节共有产权房制度第十一章物业管理法律制度 节物业管理法概述第二节业主、业主大会及业主委员会第三节前期物业管理第四节物业管理服务第十二章房地产纠纷解决制度 节房地产纠纷概述第二节房地产纠纷行政处理与救济第三节房地产纠纷的仲裁第四节房地产纠纷的诉讼

总序法学、神学与医学是人类最古老的知识体系，其知识谱系的演变体现了人类文明与法治的进步。在我国，法学教育对于建设法治国家具有基础性、根本性与前瞻性的作用，是全面实施依法治国伟大工程中的重要一环。改革开放以来，我国的法学教育发展取得了显著成绩，为社会主义法治国家建设提供了有力的支持与人才保障。目前，随着我国法治事业的不断发展与法律服务市场的变化，社会需要越来越多适应时代要求的法治人才，这对大学的法学教育提出了新要求。如何提高法律人才培养质量，满足社会需求，已成为我国法学教育改革所面临的重要课题与挑战。法学教育的本质并非传授单一的知识点，而是培养一种综合的法律思维能力。法律是一种职业，一种技术含量非常高的专业化的职业，这个职业有不同的研究方法，也有多元的思维方式。我们应该培养像法律人那样思考问题、解决问题的能力。随着全球化、信息化时代的到来，法律制度发生了新的变化，法律现象呈现日益综合化的趋势。如何有效地分析和解决特定的法律问题，已经不能再局限于某一单一法学学科，而应以整体系统的法学教育为背景，通过综合的法律思维去分析、解决问题。因此，为适应社会需求，法科学生需要在短时间内系统地学习法学的理论精髓，并融会贯通。这也为法律人才培养提出了更高的要求。在法学教育中，教师是教学的核心，尤其是青年教师，站在教学线。青年教师入职后面对的挑战可能不是科研，而是教学。青年教师历经数十年的寒窗苦读、精耕科研，如何以最短的时间从研究者转换为授业者，是每一位初登讲堂者须完成的必修课。教学大纲的设计、知识点的选取、典型案例的收集、寓理论于案例的深入浅出等均是作为“初学者”的青年教师需要攻克的难关。初登讲堂者往往都是学富五车的博士，但经历了漫长的学习生涯与科学研究过程，他们恐怕一时难以用通俗易懂的语言将法学的乐趣深入浅出地描绘给学生。作为法学职业教育的共同体，我们须认识到，法学教育的目的是培养造就一批信念执着、品德优良、知识丰富、本领过硬的高素质法律人才，包括法学研究型人才、法律应用型人才、复合型法律人才等适应不同层次社会需求的法律人才。为了形成知识、能力和实践之间的融合，我们需要系统地学习法律知识，但是知识并不是最重要的，关键是通过法学知识的传授培养一种能力，用能力来解决法律实践中的具体问题。对于研究型人才，我们应训练其法学思维，启迪其独立研究和思考；对于应用型人才，我们也须培养其法律思维，将理论应用于实践；对于复合型人才，我们要培养其综合性应用思维，扩展其法律知识面。法学教育的载体和纽带在于教材的编写和选用。无论是学生的学习，还是教师的讲授，都依赖于课程的教材。传统的法学教材，植根于各学科基础理论，汇集各家观点，力求完整、全面地为读者介绍本学科的基本情况，归纳本学科的基本理论体系，诠释本学科的基本法律规范。但对于正在接受系统法学教育洗礼的本科生乃至硕士生等群体而言，存在一种“瓶颈”性的困境。因缺乏系统的法学知识，在各家学说与艰深理论面前，法学初学者往往会“望而却步”，期待一种通俗易懂的教材。事实上，法学是美妙而充满魅力的科学，如果有一本教材能够让学生在轻松的阅读学习中，直观了解法学知识的初貌，培养学生对深入学习本学科法学理论的浓厚兴趣，逐步引导其对这门学科开展探索，这必将是法学初学者的一种幸事。此外，在信息化时代，法学初学者又须防范迷失于信息量过大而难以取舍、信息良莠不齐而缺乏甄别能力、知识的碎片化而难以形成法律思维等困境之中。事实上，法学知识和法律知识载体的多样化、新型化也给法学教育工作者提出了新的课题。例如，如何为法学本科生的每门专业课选择正确、适量、重点突出、便于理解的教学素材，如何使得教学素材的载体既小又大，即教材的页码少但有用信息量大；如何使得教学素材的载体既简单又复合，即教材所载学科理论和法律知识的信息重点一目了然但功能多用，能够满足学科入门、理论体系的提炼、法律知识的串联、司法考试知识点等复合型功能需求。可喜的是，法律出版社计划出版一套“法学笔记系列”教材，这套教材由我国青年法学学者编写，突出教材的“笔记”特色。丛书编委均是具有长期丰富一线教学经验的中青年法学才俊。当中国人民大学法学院竺效教授与我交流时提及这套新型法学教材后，我开始关注这套教材的出版进展，也浏览了由他主编的本教材《环境法入门笔记》。我认为，这套教材的新意在于，将目标集中于引领法学初学者进入各个法学学科领域，使法学入门者能对各学科理论有全面系统的了解，掌握其中重点，对各学科涉及的法律规定能在准确理解的基础上尝试应用，借助该套教材，激发读者深入研习法学的兴趣。同时，也有望这套教材能为初入讲堂的青年教师提供较为高效的“教学入门速成课”。甚至可能成为那些由于各种原因从其他专业转而从事法律实践的应用型、复合型人才，提供法学各学科法律实践的入门级“工具书”。作为从事教学工作近三十年的法学教育者，看到这套新型教材的问世，感到欣慰与欣喜——欣慰于青年教师们能够想读者之所想，想后辈之所想，想学生之所想；欣喜于青年教师们青出于蓝而胜于蓝。希望日后有更多青年学者加入本套教材的编写，为本套教材的完善提出真知灼见，在从事学术研究的同时不忘初心，致力于我国法学教育事业的发展。中国法学教育研究会常务副会长、中国人民大学法学院教授、博士生导师韩大元2016年12月25日编写说明房地产是房屋财产与土地财产的通称，房地产对国家、集体、单位和个人都是一笔价值不菲的财富。自20世纪90年代以来，我国房地产业快速发展，同时也带动了相关产业的发展，成为我国经济发展的先导产业。房地产业对改善人民生活、完善市场体系、发展国民经济等都具有十分重要的作用。随着经济社会的发展，尤其是城镇化进程的加快，我国房地产市场经历了一个从无到有，市场运行从无序到逐渐有序的发展过程，国家陆续出台了一系列调整房地产社会关系的法规与政策，初步形成了一套具有中国特色的、较为完整的房地产法规体系。纷繁复杂的房地产法律关系需要专业的厘清，房地产法律知识需要系统的梳理与学习。房地产法是一门以房地产法律关系为研究对象的法学学科，既依法赋予房地产管理者、开发者、消费者、服务者等主体的法律地位，确认房地产权利的归属，又调整在房地产开发与经营、房地产交易、房地产管理与服务、房地产金融与税收、涉外房地产等方面所产生的权利与义务关系。本教材是按照房地产法这门课程的教学要求而编写的，阐述了房地产法的基本概念、基础知识与基本制度，主要内容涉及房地产法概述、房地产权属及不动产登记、房地产开发用地、国有土地上房屋征收与补偿、房地产开发、房地产交易、房地产金融和税费、房地产与环境法律、住房保障、物业管理与服务、房地产司法等法律制度。本书的受众对象主要为法学或非法学背景的高校本科生、高职高专在读学生，也可供房地产实务人员参阅。本教材的特点：其一，阐述简练，概念规范，要点突出，条理清晰，法理严谨，行文流畅，表意准确，避免晦涩的文句表达；其二，争议点采通说，较少涉及本学科有争议的理论问题；其三，体系完整，包括房地产法课程教学的基本内容，知识点全面，内容最新，并保持适度的内容前瞻性，例如，对共有产权房、公共租赁住房、房地产税、集体土地制度改革等问题都有简要的介绍；其四，在案例使用上，仅选编“小案例”来阐释相关的房地产法律制度，并作简要评析，以释明正文知识点，不作延伸阐述，不采用复杂的或者综合性的“大案例”；其五，本教材以知识点为核心，设置不同栏目，如“教学目标”“推荐资料”“相关法条”“延伸阅读”等，以四类星级对“知识点”进行标记，并择要提示历年司法考试出题点等，栏目为教学内容服务。本教材的编写者均为国内高校奋斗在法学科研与教学一线的老师，具体的编写分工如下：谭柏平：章，并负责全书的统稿与内容审核；陈群峰：第二章，第三章；欧阳杉：第四章；楚道文：第五章，第十章，第十二章；刘赫男：第六章；梁文婷：第七章；乔博娟：第八章；徐  雅：第九章，第十一章。书中肯定还存在不少的内容疏漏甚至错误，恳请读者批评指正！2018年12月