爱问法律百科：物业服务必知160问

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本书围绕物业服务这一主题，以问答的方式向读者介绍相关的法律知识，主要涵盖物业服务的基础知识、物业公司的责任与义务、业主的权利与义务、小区邻里关系、 物业费、小区内的人身财产损害、 业主大会的权利义务、 业主委员会的权利义务、 专项维修资金等内容，使百姓能够在相关问题上尊法、守法，遇事找法，维护自身的合法权益。

目录
第一章 前期物业服务
1.什么叫前期物业服务？ 3
2.物业服务合同应当包含什么内容？ 3
3.开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力吗？ 4
4.开发商承诺免物业费就真的可以不交吗？ 5
5.开发商委托自己的子公司担任前期物业服务企业合法吗？ 7
6.前期物业服务合同到期后，业主可以拒交物业费吗？ 8
7.签订购房合同时，开发商要求一并签订物业协议合法吗？ 9
8.前期物业服务合同尚未期满，业主可以选聘新的物业公司吗？ 10
9.物业公司退场后，未办理移交手续怎么办？ 11
10.小区停车场属于业主共有部分还是归开发商所有？ 12
11.业主解聘造成物业公司损失，需要承担赔偿责任吗？ 13
12.前期物业服务到期后，小区还没有成立业委会怎么办？ 14
13.物业服务合同期满，物业公司可以拒绝续签物业服务合同吗？ 16
第二章 物业公司的责任和义务
14.物业公司的一般义务是什么？ 19
15.物业公司的公开承诺是否属于物业服务的内容？ 20
16.物业公司的收支情况是否需要向业主公开？ 21
17.物业公司是否可以禁止业主安装防盗网？ 23
18.业主是否有权要求查看小区公共区域内的监控视频？ 24
19. 物业公司将部分服务事项转委托给第三方后，是否还需要对业主负责？ 26
20.物业公司可以改变小区公共设施、场所的原始用途吗？ 27
21. 物业公司未及时响应业主报修，给业主造成了损失，需要承担责任吗？ 28
22.高空抛物伤人，应该由谁担责？ 29
23.业主在楼顶种菜，物业公司该怎么管？ 31
24.物业公司有义务为业主代收快递吗？ 33
25.物业公司可以禁止业主在小区内养狗吗？ 35
26.物业公司可以在小区内装隔离桩吗？ 36
27.物业公司该怎么管理小区内的井盖？ 38
28.物业公司垫付的电梯维修费能向业主追讨吗？ 39
29.物业公司有义务及时维修小区的公共设施吗？ 40
30.物业公司可以制止小区业主违规装修吗？ 41
31.物业公司可以强行收取装修押金吗？ 42
32.业主可以私自改建自家的下水管道吗？ 44
33.业主可以封闭自家阳台吗？ 45
34.物业公司可以采取停水停电的措施迫使业主停止违规装修行为吗？ 46
35. 业主擅自搭建违章建筑，房产管理机关应该处罚业主还是物业公司？ 48
36. 业主占用他人停车位，物业公司能否应车位权利人的要求进行锁车？ 49
37.业主违规改建房屋，物业公司能对业主进行罚款吗？ 51
38.业主有权将顶层出租给他人使用吗？ 52
39.通讯公司在小区共有部分设立基站，场地使用费该由谁收取？ 53
40.物业公司需要向业主公开物业服务情况吗？ 54
41.物业公司能将在小区乱停放的共享单车挪走上锁吗？ 55
42.业主交纳了停车费，物业公司就必须对车辆的损毁丢失负责吗？ 57
43.电梯紧邻卧室，噪声超标怎么办？ 58
44.小区车位不够，可以占用消防车道停车吗？ 60
45. 业主入住后发现房屋存在质量问题，应该由物业公司还是开发商负责维修？ 61
46.物业公司可以将小区空地划为停车位出租吗？ 62
47.物业公司减半收取车辆保管费，还应对车辆损坏负全责吗？ 63
48.疫情防控期间，物业公司可否对小区进行封闭式管理？ 64
49.疫情防控期间，物业公司有权披露确诊病例业主的个人信息吗？ 66
50.疫情防控期间，小区业主不配合防控工作怎么办？ 67
51.疫情防控期间，小区物业是否有权暂停公共服务？ 68
52. 疫情防控期间，商铺提出减免物业费申请，物业公司是否必须接受？ 70
第三章 业主的权利和义务
53.业主享有哪些基本权利？ 75
54.业主应当承担哪些基本义务？ 76
55.业主可以随意改建房屋吗？ 77
56.物业公司在履行物业服务合同时与业主行使权利发生冲突怎么办？ 79
57.建筑区划内哪些部分属于业主共有？ 80
58.业主将房屋出售需要告知物业公司吗？ 81
59.架空层设置车位影响业主出行安全，可以要求物业移除吗？ 82
60.物业公司擅自私用业主共有部分出租获益，业主可以起诉维权吗？ 84
61.业主能随意将住宅改为麻将馆并对外经营吗？ 85
62.业主不当安装浴缸，物业公司有权制止吗？ 87
63.业主认为业主委员会的决定不适当，可否提出撤销？ 88
64.计算业主的投票表决占比时，可以扣除公摊面积吗？ 89
65.业主可以提出撤销业主委员会委员的资格吗？ 91
66. 未成年人业主是否可以作为业主参加业主大会，成为业主委员会委员？ 92
67.尚未办理不动产权证的购房人是否可以参加业主大会？ 94
68.开发商可以拒绝配合业主办理不动产权证吗？ 95
第四章 小区邻里关系
69.业主擅自安装水阀影响邻居用水怎么办？ 99
70.业主在门口安装摄像头，邻居是否可以请求拆除？ 100
71.自家炒菜油烟大，需要顾及邻居感受吗？ 101
72.装修时在承重墙上打孔，邻居可以制止吗？ 102
73.在楼梯通道建铁门、摆杂物是合法的吗？ 103
74.厨房下水疏通口崩裂喷污水，应该由谁担责？ 104
75.邻居排烟口安装不当，致使业主无法开窗怎么办？ 106
76.相邻业主有配合维修排污管道的义务吗？ 107
77.地铁围蔽施工，受影响的商铺应该容忍吗？ 108
78.楼上装修导致家中漏水，受害业主可以请求赔偿吗？ 109
79.改造房屋进行“群租”是业主的自由吗？ 110
第五章 物业费和其他费用
80.购买期房的业主应该从何时起交纳物业费？ 115
81.开发商没有卖出去的房子，需要交纳物业费吗？ 116
82.同一小区的不同楼栋，可以适用不同的物业费收费标准吗？ 117
83. 物业公司能以业主未交纳物业费为由拒绝配合业主领取不动产权证吗？ 118
84.业主已入住，但尚未取得不动产权证，可以拒绝交纳物业费吗？ 119
85.业主可以在什么情况下要求减免物业费？ 120
86.对物业管理服务不满意，业主可以不交纳物业费吗？ 121
87.如何认定物业公司服务质量严重不达标？ 123
88.物业公司可以随意提高物业费吗？ 124
89.物业服务收费标准未经物价局备案是否合法？ 125
90.业主拖欠物业费，物业公司应如何追索？ 127
91.业主逾期交纳物业费，物业公司可以收取滞纳金吗？ 127
92.邻居违章搭建，业主可以拒交物业费吗？ 128
93.闲置房屋是否应当交纳物业费？ 129
94.房屋出租后，物业费应该由业主交还是租客交？ 130
95.前手业主拖欠的物业费，后手业主要埋单吗？ 132
96.小区大妈跳广场舞扰民，业主可否以拒交物业费抗议？ 133
97.业主拖欠物业费、公摊水电费，物业公司有权停水停电吗？ 134
98.居住在一楼的业主可以不交纳电梯费吗？ 135
99.新旧物业交替，业主错交物业费怎么办？ 136
100.小区绿化用水的水费是否应该由业主分摊？ 137
101.小区楼道的灯泡坏了，应该由谁出钱维修？ 138
102.物业公司追讨物业费有诉讼时效限制吗？ 140
103.物业公司可以要求业主预交物业费吗？ 141
104.小区顶楼的屋顶漏水，维修费应该由谁承担？ 142
第六章 小区内的人身、财产损害
105.电动车充电时爆炸引发火灾应该由谁担责？ 147
106.物业公司应当如何保障小区的消防安全？ 148
107.小区流浪狗咬伤路人，由谁承担赔偿责任？ 149
108.物业公司张贴告示点名批评业主是否构成侵权？ 151
109.出租屋玻璃掉落伤人，业主是否需要赔偿？ 153
110.业主家中财产失窃，物业公司是否需要赔偿？ 154
111.物业公司作业时未尽提醒义务导致业主受伤怎么办？ 156
112.业主因台风遭受的财产损害，物业公司需要承担赔偿责任吗？ 157
113.小区业主遭殴打，在场保安未救助，物业公司需要承担责任吗？ 159
114.房屋玻璃脱落砸坏汽车，物业公司要担责吗？ 160
115.停车开门撞坏路过车辆，小区物业设置路障是否有责任？ 162
116.把鞋柜放在家门口导致名牌鞋被盗，物业公司要担责吗？ 164
117.在写字楼的停车场出入口不慎跌伤，物业公司是否有责任？ 165
118.业主将小偷照片贴在小区门口侵权了吗？ 167
119.非业主从小区顶楼跳楼，物业公司需要承担责任吗？ 168
120.业主被出入口横杆砸伤，物业公司要承担赔偿责任吗？ 170
121.因邻里纠纷自杀，死者家属可以向邻居索赔吗？ 171
122.晾晒衣服不慎坠楼身亡，可否要求物业公司赔偿？ 172
123.小区住户被人入室杀害，物业公司需要承担责任吗？ 174
124.儿童攀爬小区护栏受伤，应该由谁担责？ 175
125.业主不慎跌落电梯井，应该由谁担责？ 177
126.物业公司保安因冲突打伤访客，物业公司需要承担责任吗？ 179
127. 物业公司向业主推销劣质产品造成业主人身伤害，是否要承担赔偿责任？ 180
128.业主雨天在楼道摔伤，物业公司需要承担责任吗？ 181
129.业主突发疾病因电梯夜间停运失救，物业公司需要承担责任吗？ 182
130.业主乘坐货梯摔伤，物业公司是否需要承担责任？ 183
131. 社会人员随意进入小区打伤业主，物业公司需要承担法律责任吗？ 185
132.因照明故障导致业主失足跌落致死，物业要承担责任吗？ 186
第七章 业主大会的权利和义务
133.业主大会的决议对未参加会议的业主是否具有约束力？ 191
134.业主在小区内有多套房屋的，如何行使业主大会的表决权？ 192
135.业主委员会与业主大会决议相悖的，谁说了算？ 193
136.业主大会的决议对租客有约束力吗？ 194
137.业主大会可以通过让业主填写“征求意见表”的形式召开吗？ 195
138.什么是业主大会？ 197
139.什么情况下应该召开业主大会临时会议？ 198
140.业主大会的职责有哪些？ 199
141.成立业主大会应当具备什么条件？ 200
142.召开业主大会的通知应该怎么发？ 201
第八章 业主委员会的权利和义务
143.如何设立业主委员会？ 205
144.每个小区都必须成立业主委员会吗？ 206
145.业主委员会有哪些职责？ 207
146.业主委员会和业主大会的关系是什么？ 209
147.业主委员会是否有权解聘物业公司？ 210
148. 物业公司要求解除合同，新的业主委员会需要承担返还保证金的责任吗？ 211
149.业主可以要求业主委员会公开收益吗？ 212
150.业主委员会主任被罢免后拒绝交出公章怎么办？ 214
151.业主委员会决定与物业公司续签，业主可以反对吗？ 215
152.业主委员会可以起诉要求确认物业管理用房所有权归业主吗？ 216
153. 开发商承诺的幼儿园未达使用条件，业主委员会可以代表业主起诉吗？ 217
154.业主委员会的委员不履行法定职责该怎么办？ 218
第九章 专项维修资金
155.什么是专项维修资金？ 223
156.专项维修资金应该如何交存？ 224
157.业主将房屋出售后，是否可以取回自己交纳的专项维修资金？ 225
158.业主可以拒绝交纳专项维修资金吗？ 226
159.物业公司有权处分和管理专项维修资金吗？ 227
160.商品住宅的专项维修资金该如何使用？ 229

程筱璇，广东诺臣律师事务所律师，具有西南政法大学金融与法学双学士学位，华南师范大学法律硕士学位。曾在企业担任法务工作，擅长处理企业法律顾问事务及民商事诉讼案件。执业以来，每年为数十家中小企业提供法律顾问服务，其中涵盖多家物业服务企业、物业管理协会，帮助企业解决大量物业领域诉讼纠纷，积累了丰富的争议解决经验。
蔡文映，广东诺臣律师事务所律师。从业以来，常年服务多家物业服务企业，处理了大量物业服务领域的诉讼与非诉法律业务，通过撰写大量的物业纠纷案例为物业服务企业以及社区居民等普及物业服务法律知识，在物业服务领域拥有较丰富的实务处理经验。